Nebenkostenübersicht für die Miete/Vermietung und Kauf/Verkauf von Immobilien
Die Paragraphenverweise beziehen sich, so nicht anders angegeben, auf die Immobilienmaklerverordnung idF BGBl II 2010/268. Diese Information wurde Ihnen von einem Mitglied eines rechtlich und wirtschaftlich selbständigen RE/MAX-Immobilienbüros in Österreich überreicht. Sie wurde gem. §10 dem Verein für Konsumenteninformation (VKI) übermittelt. Vor Abschluss eines Immobiliengeschäftes ist eine einzelfallbezogene Beratung durch einen Anwalt, Notar und Steuerberater unerlässlich! Entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebrauch kann der Makler als Doppelmakler tätig sein. §5(1)MaklerG Wird er auftragsgemäß nur für eine Partei tätig, so hat er dies der anderen Seite mitzuteilen. §17MaklerG Falls der Makler mit dem vermittelten Dritten in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht, so hat er diesen Umstand unverzüglich bekannt zu geben. §6(4)MaklerG.
I. Nebenkosten bei Kaufverträgen
Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung: 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1,1% seit 2011-01-01
Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung: Kosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters zzgl. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.
Grundverkehrsverfahren: Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben sind länderweise unterschiedlich.
Übernahme der Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen durch den Erwerber: Es besteht kein Rechtsanspruch auf Übernahme. Im jeweiligen Einzelfall sind sowohl die Möglichkeiten der Übernahme als auch allfällige, daraus resultierende Belastungen zu ermitteln.
Allfällige Anliegerleistungen wie Aufschließungskosten, Kosten der Baureifmachung des Grundstückes, Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.): laut Vorschreibung der Gemeinde.
Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis ist der Wert. Er besteht in diesem Sinn aus dem Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerter Lasten, Haftungsübernahmen, Verbindlichkeiten, etc. §16(1)
Die gesetzliche Honorarobergenze jeweils vom Käufer und Verkäufer beträgt:
bei Kauf, Verkauf oder Tausch von:
- Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen §15(1)1
- Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird, §15(1)2
- Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen aller Art, §15(1)3-4
- Abgeltungen für Superädifikate auf verpachteten/vermieteten/zu verpachtenden/zu vermietenden Grundstücken. §15(1)5
Wert § 15(2) zzgl. 20% Mwst:
bis € 36.336,42 - 4 %
von € 36.336,43 bis € 48.448,49 - € 1.453,46
ab € 48.448,50 - 3 %
Ausgenommen von diesen Obergrenzen sind Burgen, Schlösser, Klöster. §11
bei Optionen: 50% des Honorars gemäß Pkt. I.7.a), das aber im Fall der Optionsrecht-Ausübung auf das Gesamthonorar angerechnet wird. §14
Die Übernahme des Honorars einer Vertragsseite durch die andere ist zulässig, solange weder die Höchstsumme beider Seiten noch das 2-fache des Maximalhonorars der eigenen Seite überschritten wird. Unzulässig ist die Überwälzung auf Suchende bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern. §12(2)
II. Nebenkosten bei Mietverträgen
Vergebührung des Mietvertrages §33TP5GebG:
1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. MWSt), höchstens des 18-fachen Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahreswertes.
Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Notar, Rechtsanwalt oder Hausverwalter) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Mietverträgen über Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die Bemessungsgrundlage mit dem 3-fachen Jahreswert begrenzt.
Vertragserrichtungskosten: nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Vertragserrichters.
Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis für das Honorar ist der Bruttomonatsmietzins (abgekürzt: BMMZ). Dieser besteht gem. §24(1) aus:
Haupt- oder Untermietzins,
anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
Anteile für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters,
Nicht ist die Mehrwertsteuer für die Berechnung der Honorargrundlage in den Bruttomietzins einzurechnen. §24(1)
Nicht sind die Heizkosten miteinzurechnen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Mietzinshöhe nicht frei vereinbart werden darf. §24(2)
Vermittlung durch Immobilienmakler (Honorarobergrenze zzgl. 20% MWSt.):
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern Bei Geschäftsräumen aller Art
bei Befristung von v. Vermieter v. Mieter v. Vermieter v. Mieter
- weniger als 2 Jahren 3 BMMZ 1 BMMZ 3 BMMZ 1 BMMZ
- mind. 2 bis genau 3 Jahren 3 BMMZ 1 BMMZ 3 BMMZ 2 BMMZ
- mehr als 3 Jahren/unbefristet 3 BMMZ 2 BMMZ 3 BMMMZ 3 BMMZ
Für einzelne Wohnräume in Untermiete ist das Honorar mit jeweils 1 BMMZ begrenzt. §23
Honorarüberwälzungsregeln: wie beim Kauf. (Pkt.l.7.c)
Vertragsverlängerungs-Ergänzungshonorar: Es darf in Summe mit dem ursprünglichen Honorar das Höchsthonorar der Gesamtlaufzeit nicht überschreiten §19(3), §20(3) und bei Wohnungen und Einfamilienhäusern maximal 1/2 BMMZ betragen. §20(3)
Geschäftsräume gem. §19(1) sind: Arbeits-, Verkaufs- u. Kanzleiräume, Büros, Lager, Lokale, Magazine, Werkstätten, Garagen, Einstellplätze, usw.
Ersatzwohnungen mit Honorarvereinbarungen nur zwischen Makler und Eigentümer/Bauorganisator sind von Pkt ll.3.a) ausgenommen. §20(3)
Investitions-, Inventar-, Rechte-Abgeltung: Dafür ist als Honorar nur vom Vermieter/Vormieter max. 5% Bruttowertes zzgl. 20% MWSt. zulässig. §22
Vermittlung von sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechten, die nicht unter §18-26 fallen: Dafür ist das Honorar vom Überlasser mit 3 BMMZ und vom Nutzer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit 2 BMMZ begrenzt. §27
Vermittlung durch Immobilienmakler mit Hausverwaltertätigkeit: Regelungen wie oben. Ausnahmen: Wenn der Makler das Haus verwaltet, und an der Mietwohnung kein Wohnungseigentum besteht, und/oder der Auftraggeber der Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, gilt als Honorarobergrenze:
bei einer Befristung von vom Vermieter vom Mieter zzgl 20% MwSt
weniger als 2 Jahren 1 BMMZ §21(2) 1/2 BMMZ §21(1)
mindestens 2 bis genau 3 Jahren 2 BMMZ §21(1) 1/2 BMMZ §21(1)
mehr als 3 Jahren / unbefristet 2 BMMZ §21(1) 1 BMMZ §21(2)
Betreffend Vertragsverlängerungs-Ergänzungshonorar gilt lt. §21(1) sinngemäß §20(3), (s.o.).
III. Nebenkosten bei Pachtverträgen
Vergebührung des Pachtvertrages:
bei Befristung: 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; §33T5GebGes
bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses.
Vertragserrichtungskosten: nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.
Vermittlungshonorar: (Honorarobergrenze jeweils von beiden Auftraggebern, zzgl. 20% MWSt.)
Pachtverhältnisse insbesondere in der Land-und Forstwirtschaft:
bei unbestimmter Pachtdauer: 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses §25(2)
bei bestimmter Pachtdauer:
bis zu 6 Jahren: 5% des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses;
bis zu 12 Jahren: 4%;
bis zu 24 Jahren: 3%;
über 24 Jahre: 2%; §25(1)
oder der Höchstsatz der nachstkürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. §12(4)
für die Vermittlung von Zugehör (Vieh, Inventar, Erntevorräte, etc.): max. 3% des Gegenwertes §25(3)
Unternehmenspacht und sonstige nicht-land und forstwirtschaftliche Pacht §26
bei unbestimmter Pachtdauer: 3-facher monatlicher Pachtzins;§26(2)
bei bestimmter Pachtdauer:
bis zu 5 Jahren: 5% des auf die Pachtdauerentfallenden Pachtzinses;
bis zu 10 Jahren: 4%;
über 10 Jahre: 3%; §26(1)
oder der Höchstsatz der nächst kürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. § 12(4)
Abgeltungen für Investitionen/Einrichtungsgegenstände vom Verpächter/Vorpächter: bis 5% des vom Pächter dafür bezahlten Betrages. §26(3)
IV. Nebenkosten bei Hypothekendarlehen
(Vergebührung des Darlehensvertrages:) entfällt seit 2011-01-01
(bei Kontokorrent-Krediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre: 1,5%) entfällt seit 2011-01-01
Grundbuchseintragungsgebühr: 1,2%
Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6%
Errichtung der Schuldurkunde: Kosten nach dem Tarif desjeweiligen Urkundenerrichters.
Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren: laut Tarif. GebG NTG
Allfällige Schätzung: Kosten laut Sachverständigentarif.
Vermittlungshonorar:
Sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Kauf - oder Tauschgeschäftes gem. §15(1) steht, max. 2% der Darlehenssumrne;
sonst max. 5% der Darlehenssumme. §17
V. Grundlagen des Maklerhonorars
§§-Angaben betreffen das MaklerG
Der Auftraggeber ist zur Zahlung eines Honorars für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäß verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. §6(1)
Der Makler hat auch dann Anspruch auf Honorar, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. §6(3)
Dem Makler steht kein Honorar zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. §6(4)
Der Anspruch auf Honorar entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Es besteht kein Anspruch auf einen Vorschuss. §7(1)
Der Honoraranspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. §10
Besondere Honorarvereinbarungen §15
Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe des vereinbarten oder ortsüblichen Honorars und nur für den Fall zulässig, dass
das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1)
mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2
das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat §15(1)3, oder
ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4
Eine solche Leistung kann bei einem AlIeinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass §15(2)
der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird; §15(2)1
das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder §15(2)2
das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. §15(2)3
Leistungen nach §15(1)2 gelten im Sinn des §1336 ABGB als Vergütungsbetrag. §15(3)